Loi de 48 / Répétition de l'indu de charges locatives / Prescription

Cass. Civ. III : 18.2.03

Des dispositions particulières fixent le délai de prescription applicable à la répétition de l'indu, pour les logements soumis à la loi de 1948 et à la législation HLM (loi du 1.9. 48 : art.68).

Lorsque les sommes sont versées indûment au titre du loyer, l'action en répétition de l'indu se prescrit dans un délai abrégé de trois ans.

Ce délai de prescription abrégé est-il applicable aux charges locatives ?

En l'espèce, un locataire demandait le remboursement sur cinq ans des charges payées au titre de l'entretien des parties communes soutenant que cet entretien n'avait pas été assuré.

Il fondait son argumentation sur l'article 68 de la loi de 48 qui renvoie aux dispositions du chapitre VI, chapitre relatif aux sanctions civiles ou pénales découlant du non- respect des principes posés par le législateur dans les rapports entre le bailleur et le locataire et ne concerne pas la répétition des charges payées indûment par le locataire et demandait l'application de l'article 2277 (prescription de cinq ans).

On sait pourtant, de jurisprudence constante, que l'action en répétition de sommes versées indûment au titre des loyers ou charges n'est pas soumise à la prescription abrégée des actions en paiement de loyers. Le délai de prescription applicable est celui du droit commun, c'est- à-dire 30 ans (Code civil : art. 2262 / Cass. Civ. : 14.11.96 / Cass. Ch. Mixte : 12.4.02).

La Cour de cassation tranche cette affaire en appliquant le délai de trois ans de l'article 68 à la répétition des charges.

Aurait-elle eu la même analyse si le locataire avait demandé l'application de la prescription trentenaire ?

Cette solution présente au moins l'avantage d'uniformiser les délais de prescription en matière de répétition de l'indu qu'il s'agisse du loyer et des charges.